Gevolgen van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring

VIVOO: één inventaris, twee lijsten

Elke ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning komt in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO). Die inventaris bestaat uit twee lijsten: woningen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard volgens de Vlaamse Codex Wonen, en woningen onbewoonbaar verklaard op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. Wonen in Vlaanderen beheert de inventaris.

De gevolgen gelden voor de houders van het zakelijk recht: de volle eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter.

Heffing: Vlaams of gemeentelijk, nooit beide

Voor woningen in VIVOO geldt een heffingsplicht: ofwel een Vlaamse, ofwel een gemeentelijke heffing. Heeft de gemeente geen eigen heffing en staat de woning na een jaar nog steeds in de inventaris, dan volgt in principe jaarlijks een Vlaamse heffing, tenzij een vrijstelling of opschorting geldt. Bij meerdere houders van een zakelijk recht is ieder hoofdelijk gehouden tot het volledige bedrag.

Het wettelijke basisbedrag van de Vlaamse heffing is 1.100 euro, maar wordt jaarlijks geïndexeerd en kan per situatie verhogen. Gebruik dit dus niet als actueel bedrag: raadpleeg altijd de officiële berekeningspagina. Gemeentelijke reglementen kunnen andere bedragen en regels hanteren.

Verkoop: melding binnen 30 dagen

Wie een geïnventariseerde woning verkoopt, meldt de overdracht van het zakelijk recht binnen 30 dagen na het verlijden van de notariële akte aan de inventarisbeheerder, met het officiële kennisgevingsformulier. Voor een koper is het dus belangrijk de inventarisstatus en de gevolgen ervan vooraf met de notaris te bespreken.

Sociaal beheersrecht: mogelijk, niet automatisch

Staat een woning minstens twee jaar in VIVOO (of in het leegstandsregister of het register van verwaarloosde woningen en gebouwen), dan kan de gemeente onder voorwaarden een sociaal beheersrecht instellen. Dat gebeurt niet automatisch en kan niet als de houder van het zakelijk recht er zelf woont.

Wordt het toegepast, dan behoudt de eigenaar het eigendom maar beheert de gemeente de woning tijdelijk: ze renoveert en verhuurt sociaal, voor minstens negen jaar, en langer zolang de kosten niet zijn terugverdiend.

Verhuur is strafbaar; schrapping vraagt een officieel traject

Volgens de Vlaamse overheid is het verhuren of ter beschikking of te huur stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning strafbaar, met mogelijke geldboete en/of gevangenisstraf.

Een woning verdwijnt niet vanzelf uit VIVOO. De officiële routes zijn: na herstel een conformiteitsattest aanvragen bij de burgemeester; bij sloop of een andere bestemming een opheffingsbesluit van de gemeente; of, als er een herstelvordering loopt, een hercontrole door de wooninspecteur met een PV van uitvoering. Herhuisvestingskosten die de burgemeester maakte, kunnen in bepaalde gevallen op de eigenaar worden verhaald.

Gevolgen voor huurders zijn genuanceerd

Een verklaring ontbindt de huurovereenkomst niet automatisch en geeft geen automatisch recht op schadevergoeding; de huurder mag niet zomaar stoppen met betalen. Bij onbewoonbaarheid of acuut gevaar kan de burgemeester beslissen dat bewoners moeten verhuizen, met hulp van gemeente of OCMW. Onder voorwaarden is versnelde toewijzing van een sociale woning of huursubsidie mogelijk. Concrete geschillen horen bij de vrederechter.

Wat betekent dit voor investeerders en renovatiebedrijven?

De gevolgen verklaren waarom herstel voor een eigenaar relevant kan zijn, maar ze bewijzen geen verkoopbereidheid, renovatiebudget of interesse in een aannemer. Behandel elke status als onderzoekssignaal, verifieer de actuele situatie en respecteer de keuze van de eigenaar.

VynaroX is een private prospectie- en dossieropvolgingstool van TB Consultancy BV. Het is geen overheidsdienst, is niet verbonden met de Vlaamse overheid of Wonen in Vlaanderen.

• Is de inventarisstatus nog actueel volgens officiële informatie?
• Geldt er een Vlaamse of gemeentelijke heffing, en welk actueel bedrag?
• Wordt de woning verhuurd of bewoond, en wat betekent dat juridisch?
• Welk schrappingstraject is na herstel van toepassing?